„Legea Nordis”, adoptată: cumpărătorii de locuințe, protejați de avansuri abuzive și lipsa de transparență

După mai bine de un an de dezbateri intense în Parlament, România face un pas important către o piață imobiliară mai sigură și mai transparentă. Camera Deputaților a adoptat marți, 12 noiembrie 2025, în calitate de for decizional, așa-numita „Lege Nordis” — un act normativ care introduce reguli stricte privind avansurile plătite de cumpărătorii de locuințe aflate în construcție și modul în care dezvoltatorii pot utiliza sumele încasate.

Inițiativa, depusă în octombrie 2024, a fost votată cu unanimitate — 300 de voturi „pentru”, semn al consensului politic asupra nevoii urgente de reglementare într-un domeniu marcat, în ultimii ani, de abuzuri, întârzieri și falimente răsunătoare. Pentru a intra în vigoare, legea mai așteaptă doar promulgarea de către președintele României.

Protecție reală pentru cumpărători: avansuri plafonate în funcție de stadiul lucrărilor

Una dintre cele mai importante noutăți aduse de actul normativ este limitarea strictă a avansurilor pe care dezvoltatorii le pot solicita clienților, în funcție de progresul lucrărilor.

Rezervarea unei locuințe va putea fi făcută doar cu un avans de maximum 5% din valoarea totală a imobilului, sumă valabilă pentru o perioadă de cel mult 60 de zile. În acest interval, dezvoltatorul și clientul trebuie să semneze un antecontract sau contract de vânzare, iar sumele plătite se vor deduce ulterior din prețul final.

După finalizarea structurii de rezistență, cumpărătorul poate achita încă 25%, iar ulterior, odată cu terminarea instalațiilor, un nou avans de 20%. Această eșalonare are rolul de a corela plățile cu progresul efectiv al construcției și de a preveni situațiile în care dezvoltatorii încasează bani înainte ca lucrările să fie realizate.

Conturi bancare dedicate și utilizare strict reglementată a banilor clienților

Un alt pilon central al legii este obligația dezvoltatorilor de a utiliza conturi bancare separate pentru fiecare proiect imobiliar. Toate sumele plătite de cumpărători prin antecontracte vor fi depuse într-un cont bancar dedicat, din care pot fi făcute plăți exclusiv pentru lucrările respective.

Orice retragere sau plată va trebui validată de responsabilul de șantier sau de managerul de proiect, o măsură care elimină posibilitatea deturnării fondurilor către alte proiecte sau scopuri personale ale dezvoltatorului.

Mai mult, antecontractele de vânzare vor trebui autentificate notarial și pot fi semnate doar după ce dezvoltatorul obține extrasul de carte funciară pentru unitatea respectivă și autorizația de construire este notată. Acest pas adaugă o verigă suplimentară de siguranță juridică pentru cumpărător, care va ști că investiția sa are o bază legală solidă.

În cazul în care dezvoltatorul nu semnează antecontractul în termenul de 60 de zile, este obligat să restituie integral sumele primite în cel mult 30 de zile.

Sancțiuni severe pentru abateri: amenzi de până la 1% din cifra de afaceri

Pentru a descuraja practicile neloiale, legea introduce sancțiuni drastice. Contractele care depășesc limitele de avans stabilite vor fi nule de drept, iar dezvoltatorii care folosesc banii clienților în alte scopuri riscă amenzi de până la 1% din cifra de afaceri.

Prin aceste măsuri, inițiatorii legii spun că urmăresc „eliminarea practicilor care au compromis încrederea în piața imobiliară și protejarea reală a cumpărătorilor de locuințe”.

Preapartamentarea devine obligatorie: fiecare locuință cu carte funciară proprie

O altă prevedere esențială este introducerea preapartamentării obligatorii — adică deschiderea cărții funciare pentru fiecare unitate locativă înainte de solicitarea avansurilor semnificative.

Această cerință oferă cumpărătorilor o protecție suplimentară împotriva riscului de faliment al dezvoltatorului, deoarece banii nu mai pot fi folosiți înainte de securizarea legală a proprietății. În plus, cumpărătorul are certitudinea că unitatea rezervată există juridic și nu poate fi vândută către alt client.

Evoluția legislativă: de la Senat la votul final

Proiectul de lege a trecut inițial prin Senat, unde a fost aprobat pe 14 aprilie 2025, cu 84 de voturi „pentru”, 9 „împotrivă” și 28 de abțineri. Forma adoptată la acea vreme prevedea un plafon de 15% pentru avansul inițial, urmat de plăți suplimentare de 25% la finalizarea structurii și 25% după terminarea instalațiilor.

Senatul a introdus și o prevedere importantă: obligația înscrierii promisiunilor de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, pentru a evita vânzarea multiplă a aceleiași locuințe — o practică ce a generat numeroase scandaluri în trecut.

În cazul falimentului dezvoltatorului, cumpărătorii vor deveni creditori privilegiați, imediat după statul român, având prioritate la recuperarea sumelor achitate.

După mai multe runde de consultări între reprezentanții industriei imobiliare, autorități și organizațiile de protecție a consumatorilor, forma finală a legii a fost ajustată pentru a menține echilibrul între protecția cumpărătorilor și sustenabilitatea financiară a dezvoltatorilor.

Un nou cadru legal pentru o piață mai sănătoasă

„Legea Nordis” vine ca răspuns la un context în care tot mai mulți români au fost afectați de practici abuzive: dezvoltatori care încasau avansuri consistente fără a avea autorizații de construire, întârzieri majore în finalizarea lucrărilor sau chiar proiecte abandonate.

Prin reglementările sale, legea creează un cadru predictibil și transparent, în care banii clienților sunt protejați, iar dezvoltatorii sunt obligați la rigoare și responsabilitate.

Astfel, cumpărătorii vor putea verifica stadiul legal al locuinței, vor avea acces la informații clare despre destinația sumelor plătite și vor beneficia de o garanție juridică și financiară în caz de neconformitate.