Coproprietatea forțată – categorii de bunuri

Material realizat de Ingrid Kogler, avocat Oradea – Societatea de avocați “DOSEANU&ASOCIAȚII”

Coproprietatea forțată se referă la proprietatea comună pe cote-părți, care are ca obiect bunuri care, prin natura lor, sunt susceptibile să fie folosite în mod permanent de către două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi supuse partajului judiciar.

Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, însă cu îndeplinirea următoarelor două condiţii:

1. să respecte destinaţia bunului
2. să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal. Niciun coproprietar nu poate face acte de dispoziție cu privire la întregul bun proprietate comună.

Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.

Dispozițiile art. 646 Cod Civil menționează cazurile de coproprietate forţată, acestea fiind:

1. Bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 şi 1141 Cod Civil;

Art. 649 Cod Civil se referă la situația părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, fiind părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

1. terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
2. fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
3. instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
4. alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.

Art. 660 Cod Civil privește despărţiturile comune, acestea fiind: zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii. Dispoziţiile art. 651 sunt aplicabile în mod corespunzător, respectiv cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal.

Art. 687 Cod Civil cuprinde dispoziții cu privire la proprietatea periodică, ce presupune situația în care mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil/imobil, în intervale de timp determinate, egale/inegale.

Potrivit art. 1141 Cod Civil se regăsesc în categoria coproprietății forțate și  bunurile care constituie amintiri de familie. Constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut membrilor familiei şi stau mărturie istoriei acesteia. Exemple de bunuri amintiri de familie: corespondenţa purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decoraţiile, armele de colecţie, portretele de familie, documentele, precum şi orice alte bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie.

2. Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;

3. Bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;

4. Orice alt bun comun prevăzut de lege.