Sistemul de cadastru și publicitate imobiliară din România intră într-o nouă etapă de modernizare juridică odată cu intrarea în vigoare a Ordinului ANCPI nr. 293/2026, act normativ publicat în Monitorul Oficial care modifică Ordinul ANCPI nr. 600/2023 privind Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară. Modificările sunt menite să transpună în practică schimbările legislative introduse prin Legea nr. 207/2025, lege care a reglementat limitarea avansurilor în convențiile de rezervare și în promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatorii imobiliari.

În esență, noul ordin stabilește procedura tehnică prin care construcțiile care urmează să fie realizate – denumite juridic „bunuri viitoare” – pot fi înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, astfel încât unitățile locative proiectate să poată fi identificate juridic încă din faza de proiect și să poată deveni obiectul unor promisiuni de vânzare-cumpărare.

În practică, acest lucru înseamnă că apartamentele care există doar în proiect vor putea avea o identificare cadastrală și o evidență în cartea funciară înainte de finalizarea construcției, ceea ce crește transparența juridică a tranzacțiilor imobiliare realizate „pe plan”.

Reforma legislativă: apariția conceptului juridic de „bun viitor” în domeniul construcțiilor

Adoptarea acestei proceduri reprezintă o consecință directă a transformărilor legislative din domeniul construcțiilor și al publicității imobiliare. În ultimii ani, dezvoltarea accelerată a pieței rezidențiale a determinat creșterea numărului de tranzacții realizate înainte de finalizarea construcțiilor.

În practică, numeroase apartamente au fost vândute „pe plan”, prin promisiuni de vânzare-cumpărare sau convenții de rezervare încheiate cu mult timp înainte de edificarea efectivă a clădirilor.

Acest tip de tranzacții a generat însă și riscuri juridice semnificative, deoarece apartamentele viitoare nu existau în mod formal în sistemul de carte funciară. În lipsa unei identificări cadastrale distincte, promisiunile de vânzare erau de regulă notate în cartea funciară a terenului sau în documente contractuale care descriau unitățile locative doar prin referire la proiectul tehnic.

Pentru a corecta această situație, Legea nr. 207/2025 a introdus în legislația românească două concepte juridice noi: construcția condominiu de tip bun viitor și locuința individuală viitoare.

Aceste noțiuni permit reflectarea juridică a unor construcții care nu există încă fizic, dar care sunt autorizate și definite prin documentația tehnică aferentă autorizației de construire.

În acest context, a devenit necesară adaptarea regulamentului de cadastru pentru a permite înscrierea acestor imobile în sistemul integrat de cadastru și carte funciară. Ordinul ANCPI nr. 293/2026 vine tocmai să creeze mecanismul tehnic prin care aceste prevederi legislative pot fi aplicate.

Modificările concrete aduse Regulamentului de cadastru

Modificările introduse prin noul ordin vizează adaptarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară la noile realități juridice generate de tranzacțiile imobiliare realizate înainte de finalizarea construcțiilor.

Astfel, regulamentul introduce tipuri noi de documentații cadastrale dedicate construcțiilor viitoare, printre care documentația cadastrală de recepție și înscriere a construcției bun viitor, precum și documentația cadastrală de preapartamentare a construcțiilor de tip condominiu bun viitor.

Prin aceste documentații devine posibilă reflectarea în sistemul cadastral a unor construcții care nu sunt încă edificate, dar pentru care există autorizație de construire și documentație tehnică aprobată.

O altă modificare importantă constă în modul de identificare a construcțiilor viitoare în sistemul informatic de cadastru. Acestea sunt marcate printr-un cod specific atașat numărului cadastral al terenului, format din litera „C”, urmată de un număr și de litera „V”, care indică statutul de bun viitor.

De asemenea, regulamentul permite deschiderea unor cărți funciare distincte pentru unitățile individuale bunuri viitoare rezultate în urma operațiunii de preapartamentare a construcțiilor de tip condominiu. În aceste cărți funciare pot fi notate promisiunile de vânzare-cumpărare sau alte operațiuni juridice legate de viitoarele unități locative.

Prin această modificare, promisiunile de vânzare nu mai sunt legate doar de teren sau de proiectul tehnic al construcției, ci pot fi asociate direct cu unitatea locativă viitoare care face obiectul tranzacției.

Introducerea oficială a construcțiilor viitoare în sistemul de cadastru și carte funciară

Una dintre cele mai importante modificări aduse regulamentului constă în instituirea procedurii de înregistrare în cartea funciară a construcțiilor bunuri viitoare.

În baza noilor reguli, o construcție care urmează să fie edificată poate fi înscrisă în evidențele cadastrale înainte de realizarea efectivă a lucrărilor, cu condiția existenței unei autorizații de construire valabile și a documentației tehnice aferente.

În momentul înregistrării, construcția viitoare este identificată în sistemul cadastral printr-un cod specific atașat numărului cadastral al terenului pe care va fi edificată. Acest cod conține litera „V”, care indică statutul de bun viitor, marcând astfel diferența juridică față de construcțiile deja existente.

Prin această soluție legislativă, sistemul de publicitate imobiliară începe să reflecte proiectele imobiliare încă din etapa de autorizare, nu doar după finalizarea construcției.

Operațiunea de preapartamentare: identificarea juridică a apartamentelor viitoare

Un element central al noii reglementări îl reprezintă instituirea procedurii de preapartamentare a construcțiilor de tip condominiu bun viitor.

Această operațiune reprezintă mecanismul juridic prin care o clădire aflată în fază de proiect este împărțită în unități individuale viitoare, corespunzătoare apartamentelor sau altor spații care vor exista după finalizarea construcției.

Preapartamentarea se realizează în baza unui act autentic notarial, întocmit pe baza unei documentații cadastrale speciale. Această documentație este elaborată de o persoană fizică sau juridică autorizată să execute lucrări de specialitate în domeniul cadastrului și se întocmește pe baza autorizației de construire și a documentației tehnice pentru autorizarea executării lucrărilor.

În cadrul documentației de preapartamentare sunt incluse releveele fiecărui nivel al construcției, releveele unităților individuale viitoare, precum și fișa colectivă care indică structura condominiului, părțile comune și cotele indivize din teren aferente fiecărei unități.

Prin această procedură, apartamentele viitoare dobândesc o identitate cadastrală distinctă, chiar înainte de edificarea construcției.

Procedura stabilită de ANCPI pentru înregistrarea construcțiilor bunuri viitoare

Pentru a asigura securitatea circuitului juridic și o evidență clară a unităților locative cuprinse în autorizația de construire, regulamentul stabilește o procedură structurată în trei etape principale.

Prima etapă constă în înregistrarea construcției bun viitor, operațiune realizată pe flux integrat de cadastru și carte funciară. În această fază, persoana autorizată depune documentația cadastrală de recepție și înscriere a construcției viitoare, întocmită pe baza autorizației de construire și a documentației tehnice aferente.

A doua etapă este recepția documentației cadastrale de preapartamentare, operațiune realizată pe flux întrerupt în componenta cadastrală a sistemului.

A treia etapă este înscrierea actului autentic de preapartamentare în cartea funciară, operațiune realizată pe flux întrerupt în componenta de publicitate imobiliară.

Prin această înscriere se deschid cărți funciare distincte pentru construcția condominiu bun viitor și pentru fiecare unitate individuală bun viitor.

Rolul notarului și circuitul juridic al documentației

După recepția documentației cadastrale de preapartamentare, oficiul teritorial emite un referat de admitere care este transmis Serviciului de Publicitate Imobiliară pentru notarea în cartea funciară a terenului pe care este înscrisă construcția bun viitor.

În baza acestui referat, notarul public poate autentifica actul de preapartamentare.

Pentru realizarea acestei operațiuni este necesară obținerea unui extras de carte funciară pentru informare din cartea funciară a terenului în care este înscrisă construcția viitoare.

Ulterior autentificării actului, notarul înregistrează cererea de înscriere a preapartamentării în cartea funciară.

Prin această procedură, fiecare unitate individuală bun viitor devine un obiect juridic distinct care poate fi înscris în cartea funciară și poate face obiectul unor promisiuni de vânzare-cumpărare.

Promisiunile de vânzare-cumpărare și reflectarea lor în cartea funciară

Una dintre consecințele directe ale acestei reforme este posibilitatea ca promisiunile de vânzare-cumpărare să fie notate direct în cartea funciară a unităților individuale bunuri viitoare.

În acest mod, drepturile promitenților cumpărători devin opozabile terților, iar tranzacțiile dobândesc un nivel mult mai ridicat de transparență juridică.

Această schimbare reprezintă un element esențial în aplicarea Legii nr. 207/2025, care urmărește protejarea cumpărătorilor în tranzacțiile imobiliare realizate înainte de finalizarea construcțiilor.

Transformarea construcțiilor viitoare în imobile reale

Regulamentul modificat stabilește și procedura prin care construcțiile bunuri viitoare sunt transformate în imobile reale după finalizarea lucrărilor.

După recepția la terminarea lucrărilor și emiterea certificatului de atestare a edificării construcției, persoana autorizată întocmește documentația cadastrală pentru recepția construcției executate și pentru apartamentarea finală a acesteia.

În această etapă sunt efectuate măsurători reale ale construcției, iar datele tehnice sunt comparate cu proiectul autorizat.

După admiterea documentației, sistemul informatic al cadastrului transformă identificatorii provizorii ai construcției și ai unităților individuale – care conțineau mențiunea „V” – în identificatori definitivi corespunzători imobilelor reale.

Impactul noilor reguli asupra pieței imobiliare

Modificările introduse prin Ordinul ANCPI nr. 293/2026 marchează o transformare semnificativă a sistemului de publicitate imobiliară din România.

Prin introducerea procedurii de înregistrare a construcțiilor bunuri viitoare și prin reglementarea operațiunii de preapartamentare, sistemul cadastral devine capabil să reflecte juridic structura proiectelor imobiliare încă din faza de autorizare.

Această schimbare contribuie la creșterea securității juridice a tranzacțiilor realizate pe piața rezidențială, oferind cumpărătorilor o mai mare protecție și o identificare clară a imobilelor care fac obiectul contractelor.