Admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare a unui teren extravilan neînscris în CF

Titlul problemei de drept: Admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare în ipoteza în care bunul ce constituie obiectul antecontractului de vânzare este un teren extravilan care nu este înscris în cartea funciară.

• Materia: civil
• Subcategoria: alte tipuri de cauze
• Obiect ECRIS: hotărâre care ține loc de contract de vânzare.
• Acte normative incidente: art. 5 alin. (1) Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, Codul Civil
• Cuvinte cheie: teren extravilan, carte funciară, promisiune de vânzare, hotărâre care ține loc de contract de vânzare

Opinia Institutului Național al Magistraturii:

Cu titlu preliminar, menționăm că în materialul comunicat nu a fost descrisă în concret problema de practică neunitară, solicitându-se, în principiu, un punct de vedere cu privire la admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare în ipoteza în care bunul ce constituie obiectul antecontractului de vânzare este un teren extravilan care nu este înscris în cartea funciară.

Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Prin Decizia nr. 24/2016, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept44, s-a stabilit că dispozițiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanței. Instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății.

Întrucât prin acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, creditorul tinde la executarea silită în natură a obligației de a face izvorâte din antecontract, finalitatea urmărită prin promovarea acesteia este suplinirea consimțământului promitentului-vânzător, fiind însă necesară îndeplinirea celorlalte condiții pentru încheierea vânzării.

În vederea pronunțării unei hotărâri care ține loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în extravilan, Legea nr. 17/2014, în forma în vigoare, prevede alături de condițiile generale de fond și formă ale antecontractului de vânzare, condiții de validitate speciale privitoare la: obținerea, în condițiile legii, a avizelor prevăzute de art. 3 din lege, exercitarea dreptului legal de preempțiune instituit de art. 4 și obținerea avizului final prevăzut de art. 9 din același act normativ, înscrierea terenului agricol situat în extravilan la rolul fiscal și înscrierea terenului agricol situat în extravilan în cartea funciară.

Cerința înscrierii terenului situat în extravilan în cartea funciară este prevăzută în mod expres în dispozițiile legale analizate drept condiție de admisibilitate a cererii, astfel că, dacă se constată că ea nu este îndeplinită, acțiunea va fi respinsă ca fiind inadmisibilă.

În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că în ipoteza în care bunul ce constituie obiectul antecontractului de vânzare este un teren extravilan care nu este înscris în cartea funciară, cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare va fi respinsă ca fiind inadmisibilă.

Opinia participanților la întâlnire:

În unanimitate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M.

Această problemă de drept a fost discutată la întâlnirea  reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale curţilor de apel, în care au fost dezbătute probleme de drept ce au generat practică neunitară în materie civilă – Curtea de Apel Oradea, 6-7 iunie 2019.