Jurisprudență | Recurs. Pretenţii izvorâte din tacita relocațiune. Îndeplinirea condiţiilor tacitei relocațiuni în situaţia imobilelor-teren curţi aferente imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995

„Îndeplinirea obligaţiilor” la care se referă art. 1.810 din C. civ. se raportează la obligaţiile locatarului, în ansamblul lor şi nu exclusiv la plata chiriei; tacita relocaţiune operează ori de câte ori, la finele contractului, locatarul rămâne cu detenţiunea lucrului închiriat, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul a cărui perioadă a încetat. Ea se întemeiază pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi de a continua raporturile locative. În acest caz ia fiinţă, prin efectul convenţiei tacite a părţilor, un nou contract de locaţiune, în aceleaşi condiţii ca şi contractul expirat, pe o perioadă nedeterminată. Or, contractul prevede şi ce se întâmplă dacă locatarul nu plăteşte preţul – chiria convenită, astfel că neplata chiriei, ulterior expirării contractului, nu împiedică tacita relocaţiune, fiind suficient ca locatarul să folosească bunul în condiţiile convenite prin contractul de locaţiune al cărui termen a încetat.

Prin urmare, „îndeplinirea obligaţiilor” nu conduce, în mod necesar şi limitat, la dovada plăţii chiriei. Astfel, chiar dacă locatarul nu achită chiria, ulterior expirării termenului contractual, dar foloseşte bunul, respectând alte obligaţii contractuale se poate considera că acesta îşi îndeplineşte obligaţiile.
Îndeplinirea obligaţiilor poate fi dovedită cu chitanţele de plată a chiriei (dacă s-a făcut o asemenea plată), însă aceasta poate fi dovedită şi prin probarea îndeplinirii altor obligaţii, prin administrarea probei testimoniale, începuturi de dovadă, prezumţii care determină existenţa unei voinţe a părţilor în sensul relocaţiunii. De esenţa tacitei relocaţiuni este manifestarea tacită de voinţă care exclude existenţa unui înscris de prelungire a perioadei contractuale, motiv pentru care probele menţionate anterior sunt admisibile şi, ulterior administrării, se poate face dovada îndeplinirii obligaţiilor de către locatar şi ulterior expirării perioadei contractuale, chiar şi în lipsa plăţii chiriei.

Bunul închiriat este o suprafaţă de teren ce reprezintă curtea imobilului de locuit al intimatei, aşa încât acesta are o afectaţiune specială, în sensul că folosinţa terenului ce a făcut obiectul contractului, a fost acordată prin lege proprietarilor imobilelor construcţie, cu plata unei chirii, aspect ce rezultă din coroborarea art. 26 din Legea nr. 112/1995 de art. 26 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999. Folosirea în continuare a terenului-curte de către proprietarul construcţiei se prezumă, iar omisiunea de achitare a chiriei nu poate nega dreptul locatorului la recunoaşterea şi protecţia dreptului său de recuperare a creanţei, câtă vreme locatarul şi-a îndeplinit toate celelalte obligaţii, cu excepţia achitării chiriei.”

Curtea constată că, în considerarea art. 1.810 din C. civ., instanţa de apel a apreciat că în mod corect s-a reţinut de prima instanţă că nu s-a făcut dovada îndeplinirii condiţiilor tacitei relocaţiuni întrucât nu s-a făcut dovada că s-a plătit chiria, ulterior datei de 13.05.2014 (momentul de împlinire a ultimului termen de închiriere).

Curtea observă că, potrivit art. 1.810 din C. civ., pentru a opera tacita relocaţiune trebuie să fi existat un contract de închiriere a cărui termen contractual s-a împlinit, însă locatarul continuă să folosească bunul şi să-şi îndeplinească obligaţiile fără a exista o împotrivire a locatorului.

A constatat instanţa de apel că a exista un contract de închiriere, termenul fiind împlinit la 13.05.2014. De asemenea, s-a constatat că locatarul a continuat să folosească bunul, fără vreo împotrivire din partea locatorului însă a considerat că acţiunea este neîntemeiată întrucât nu s-a făcut dovada că locatarul a plătit chiria ulterior datei de 13.05.2014.

Curtea constată că decizia recurată a fost dată cu interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1.810 din C. civ., în sensul că interpretarea restrictivă a condiţiei îndeplinirii obligaţiilor, limitată la obligaţia de achitare a chiriei nu este în litera şi spiritul normei interpretate.

Într-adevăr, art. 1.810 din C. civ. prevede ca una dintre condiţiile ce trebuie îndeplinite cumulativ este aceea de îndeplinire a obligaţiilor însă aceasta nu se interpretează în sensul că trebuie să existe dovada că s-a plătit chiria ulterior încetării contractului. Astfel se constată că legiuitorul a cerut ca locatarul să-şi îndeplinească obligaţiile, fără a preciza că prin aceasta se înţelege toate obligaţiile. De asemenea, din textul interpretat nu rezultă că în lipsa plăţii chiriei nu operează tacita relocațiune.

Contrar instanţei de apel, Curtea consideră că „îndeplinirea obligaţiilor” la care se referă art. 1.810 din C. civ. se raportează la obligaţiile locatarului, în ansamblul lor şi nu exclusiv la plata chiriei; tacita relocaţiune operează ori de câte ori, la finele contractului, locatarul rămâne cu detenţiunea lucrului închiriat, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul a cărui perioadă a încetat. Ea se întemeiază pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi de a continua raporturile locative. În acest caz ia fiinţă, prin efectul convenţiei tacite a părţilor, un nou contract de locaţiune, în aceleaşi condiţii ca şi contractul expirat, pe o perioadă nedeterminată. Or, contractul prevede şi ce se întâmplă dacă locatarul nu plăteşte preţul – chiria convenită, astfel că neplata chiriei, ulterior expirării contractului, nu împiedică tacita relocaţiune, fiind suficient ca locatarul să folosească bunul în condiţiile convenite prin contractul de locaţiune al cărui termen a încetat.

Prin urmare, „îndeplinirea obligaţiilor” nu conduce, în mod necesar şi limitat, la dovada plăţii chiriei. Astfel, chiar dacă locatarul nu achită chiria, ulterior expirării termenului contractual, dar foloseşte bunul, respectând alte obligaţii contractuale se poate considera că acesta îşi îndeplineşte obligaţiile.

Curtea consideră că îndeplinirea obligaţiilor poate fi dovedită cu chitanţele de plată a chiriei (dacă s-a făcut o asemenea plată), însă aceasta poate fi dovedită şi prin probarea îndeplinirii altor obligaţii, prin administrarea probei testimoniale, începuturi de dovadă, prezumţii care determină existenţa unei voinţe a părţilor în sensul relocaţiunii. De esenţa tacitei relocaţiuni este manifestarea tacită de voinţă care exclude existenţa unui înscris de prelungire a perioadei contractuale, motiv pentru care probele menţionate anterior sunt admisibile şi, ulterior administrării, se poate face dovada îndeplinirii obligaţiilor de către locatar şi ulterior expirării perioadei contractuale, chiar şi în lipsa plăţii chiriei.

În speţă, se reţine că ulterior datei de 13.05.2014, recurenta a întocmit evidenţele contabile referitoare la chiria datorată şi nu s-a împotrivit în niciun mod la folosirea bunului, în continuare de intimată.

Din contractul de închiriere încheiat de părţi şi prelungit ulterior până la data de 13.05.2014 rezultă că bunul închiriat este o suprafaţă de teren ce reprezintă curtea imobilului de locuit al intimatei, aşa încât acesta are o afectaţiune specială, în sensul că folosinţa terenului ce a făcut obiectul contractului, a fost acordată prin lege proprietarilor imobilelor construcţie, cu plata unei chirii, aspect ce rezultă din coroborarea art. 26 din Legea nr. 112/1995 de art. 26 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999. Folosirea în continuare a terenului-curte de către proprietarul construcţiei se prezumă, iar omisiunea de achitare a chiriei nu poate nega dreptul locatorului la recunoaşterea şi protecţia dreptului său de recuperare a creanţei, câtă vreme locatarul şi-a îndeplinit toate celelalte obligaţii, cu excepţia achitării chiriei. Curtea imobilului construcţie nu poate fi folosită de alte persoane, dispoziţiile menţionate prevăzând că recurenta este cea care administrează aceste terenuri-curţi, prin închirierea către proprietarii construcţiilor. Prin urmare, există prezumţia că intimata, proprietara locuinţei situată în construcţia edificată pe terenul închiriat, a continuat să folosească terenul în condiţiile şi limitele stabilite de părţi anterior, prin contractul de închiriere.

De asemenea, se constată că pe numele intimatei au fost emise somaţii prin care a fost înştiinţată că datorează chirie începând cu 01.07 2017.

Prin urmare, din coroborarea înscrisurilor menţionate, având în vedere şi prezumţia simplă ce rezultă din situaţia de fapt raportată la actele normative menţionate anterior, chiar în lipsa unei dovezi de achitare a chiriei, ulterior expirării termenului contractual, se poate conchide că operează tacita relocaţiune prevăzută de art. 1.810 din C. civ. dacă sunt îndeplinite celelalte condiţii.

În consecinţă, în mod greşit Tribunalul a respins apelul, considerând, în acord cu prima instanţă, că în speţă nu a intervenit tacita relocaţiune în lipsa dovezii de achitare a chiriei ulterior expirării termenului contractual.

Pe de altă parte, recurenta a depus înscrisuri noi în recurs din care rezultă că intimata a transmis recurentei, prin mandat poştal, la data de 14.12.2015, suma de 50,35 lei şi a precizat că suma reprezintă chirie şi majorări de întârziere pentru perioada 01.06-30.09.2015 (filele 5, 6), perioadă care este ulterioară momentului până la care contractul de închiriere a fost prelungit. Or, prin acest mandat se face dovada că intimata a achitat chirie şi după încetarea perioadei contractuale.

Faţă de cele reţinute, Curtea constată că apelul este fondat, iar sentinţa apelată trebuie schimbată în tot, în sensul admiterii acţiunii, astfel cum a fost formulată.

Pentru toate motivele expuse, în temeiul art. 496 alin. (2), 498 alin. (1) din C. proc. civ., Curtea va admite recursul, va casa decizia recurată şi în consecinţă, în temeiul art. 480 din C. proc. civ., va admite apelul, va schimba în tot sentinţa apelată în sensul că va admite acţiunea şi va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 611,32 lei reprezentând chirie și majorări de întârziere pentru perioada iunie 2017 – octombrie 2019.