Darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite | Practică neunitară

În perioada 16-17 octombrie 2023 a avut loc, la Bucureşti, Întâlnirea preşedinților secțiilor specializate (foste comerciale) ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților
de apel dedicată discutării aspectelor de practică judiciară neunitară în materia litigiilor cu profesioniști și insolvenței, ocazie cu care a fost soluționată problema ivită în aplicarea Legii nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite Posibilitatea adaptării, prin mecanismul Legii nr.
77/2016, a unui contract încetat ca urmare a declarării scadenţei anticipate.

În opinia Institutului Național al Magistraturii, potrivit art. 8 alin. (1) şi (5) din Legea nr. 77/2016 (1) În situaţia în care creditorul nu se conformează dispoziţiilor prevăzute de prezenta lege, debitorul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul
de proprietate către creditor. (5) Dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului.
De asemenea, potrivit art. 4 alin. (4) din aceeaşi lege: Echilibrarea şi continuarea contractului de credit sunt prioritare. Încetarea contractului de credit va putea fi dispusă doar în cazul imposibilităţii vădite a continuării sale.
În cuprinsul Deciziei nr. 432/2021, Curtea Constituţională a României a reţinut următoarele: „49. Astfel cum s-a arătat, învestirea instanţei nu se poate realiza decât prin contestaţie, care are ca obiect verificarea îndeplinirii condiţiilor de admisibilitate a procedurii reglementate, sau printr-o cerere, care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate către creditor. Chiar dacă instanţa nu este învestită cu o cerere de adaptare a contractului, iar legea nu reglementează, în mod expres, adaptarea contractului ca soluţie pe care instanţa ar putea să o pronunţe nu înseamnă că efectele impreviziunii în mod inexorabil echivalează cu încetarea contractului. Din contră, odată stabilită existenţa impreviziunii conform art. 4 din Legea nr. 77/2016, instanţa judecătorească trebuie să fie preocupată de menţinerea utilităţii sociale a contractului chiar prin aplicarea în temeiul textului criticat a dispoziţiilor art. 969 şi 970 din Codul civil din 1864 sau ale art. 1.271 din
Codul civil, după caz, astfel că aceasta va putea dispune fie adaptarea, fie încetarea contractului de credit.

Prin urmare, Curtea reţine că cererea formulată în temeiul art. 8 alin. (1) din lege are ca obiect pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate către creditor, ceea ce înseamnă că legiuitorul a indicat finalitatea extremă ce poate rezulta din constatarea impreviziunii. Cu alte cuvinte, interpretând în mod coroborat art. 4 alin. (4) teza a doua şi art. 8 alin. (1) din Legea nr. 77/2016, Curtea reţine că dispunerea soluţiei de încetare a contractului de credit, ca efect al impreviziunii, implică în mod inductiv imposibilitatea adaptării sale. Or, cum judecătorul are obligaţia legală de a da prioritate soluţiei de continuare
a contractului, iar adaptarea reprezintă o astfel de soluţie, rezultă că cererea întemeiată pe art. 8 alin. (1) din lege urmăreşte încetarea contractului, dar numai ca o soluţie de ultimă instanţă. Astfel, această cerere, indiferent de existenţa sau inexistenţa unei cereri distinct formalizate de adaptare a contractului, vizează, în mod implicit, mai întâi adaptarea, iar, în măsura în care această soluţie nu este posibilă, încetarea contractului.

Prin urmare, odată constatată impreviziunea potrivit conţinutului matematic al art. 4 alin. (11)-(3) din Legea nr. 77/2016, instanţa judecătorească poate dispune adaptarea contractului de credit. În măsura în care executarea contractului este excesiv de oneroasă sub aspectul drepturilor şi obligaţiilor derivând din chiar prevederile sale, acesta îşi pierde utilitatea socială, fiind, aşadar, imposibilă/iraţională continuarea sa; în acest caz, instanţa va dispune stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi transmiterea dreptului de proprietate către creditor”.

Astfel, prin aceste considerente decizorii, Curtea Constituţională a statuat că este admisibilă o cerere de adaptare a contractului, încetarea acestuia fiind doar finalitatea extremă ce poate rezulta din constatarea impreviziunii. Problema care se pune este, în realitate, dacă un contract încetat ca urmare a declarării scadenţei anticipate mai este sau nu un contract „în derulare”, astfel încât să fie aplicabil art. 11 din Legea nr. 77/2006. Împrejurarea că a intervenit scadenţa anticipată a respectivului contract nu înseamnă că el nu mai este în derulare, din moment ce există o executare silită, ce vizează respectivul debit, datorat în temeiul contractului. Astfel, scopul Legii nr. 77/2016 este tocmai reechilibrarea prestaţiilor părţilor, în situaţia intervenirii impreviziunii şi a îndeplinirii celorlalte condiţii prevăzute de lege, iar această situaţie intervine, de regulă, tocmai în ipoteza în care consumatorul nu a mai achitat ratele, fiind declarată scadenţa anticipată. De asemenea, art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016 prevede expres că dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat. Or, nu există niciun argument pentru a se considera că un consumator care este executat silit (ca urmare a declarării scadenţei anticipate a creditului), însă nu a operat încă vânzarea imobilului, să nu poată solicita adaptarea contractului. O asemenea
interpretare ar fi în mod evident contrară intenţiei legiuitorului şi chiar scopului Legii nr. 77/2016, pentru că în majoritatea situaţiilor debitorii sunt executaţi silit, astfel că
legea ar deveni practic inaplicabilă. De altfel, art. 1 alin. (1) din Legea nr. 77/2016 prevede că se aplică şi raporturilor juridice dintre consumatori şi cesionarii creanţelor deţinute asupra acestora. Or, cesiunea intervine, de regulă, ca urmare a declarării scadenţei anticipate, astfel că opinia în sensul că nu ar fi posibilă adaptarea contractului ar însemna că legea nu ar fi aplicabilă în privinţa cesionarilor, ceea ce nu poate fi primit. Bineînţeles că, în această situaţie, adaptarea nu poate viza în niciun caz prestaţiile deja efectuate, neproducând efecte retroactive.

În concluzie, opinia I.N.M. este în sensul că este posibilă adaptarea, prin mecanismul Legii nr. 77/2016, a unui contract pentru care a intervenit declararea scadenţei
anticipate.