Includerea în masa partajabilă a imobilelor – construcții în lipsa autorizației de construire sau în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării 

În cadrul Întâlnirii președinților secțiilor de contencios administrativ și fiscal din cadrul Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel dedicate unificării practicii judiciare,
3-4 octombrie 2024 a fost soluționată problema de practică neunitară privind includerea în masa partajabilă a imobilelor – construcții, în lipsa autorizației de construire sau în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării.

Problema de drept care are potențialul de a crea practică neunitară la nivelul Judecătoriei Târgovişte constă în aceea de a lămuri dacă este posibilă includerea în masa partajabilă a construcțiilor edificate asupra terenurilor deținute în coproprietate/devălmășie atunci când acestea au fost construite fără autorizație de construire sau în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării.
În cadrul unui număr semnificativ de litigii înregistrate pe rolul acestei instanțe având ca obiect partaj judiciar se solicită partajarea terenului asupra căruia sunt edificate construcții fără autorizație de construire sau construcții pentru care a fost obținută o autorizație de construire, însă fără a avea proces-verbal de recepție la terminarea lucrării.
Relevantă pentru soluționarea acestei probleme de drept
este Decizia nr. 13/2019 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în complet competent pentru soluționarea Recursului în Interesul Legii, publicată în M. Of. sub nr. 440 din data de 03.06.2019 prin care Înalta Curte a statuat faptul că „lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii”.

Problema dezlegată prin această decizie nu se referă la cazurile de dobândire a dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliară artificială deoarece accesiunea, în înțelesul ei larg, presupune ca titularul dreptului de proprietate asupra terenului să difere de cel care a edificat construcția.
În realitate, se referă la faptul juridic ce constă în edificarea construcției pe terenul propriu și cu materiale proprii, expresie a atributului de dispoziție materială pe care proprietarul terenului îl deține asupra bunului său (parag. 56). Chestiunea de drept care a generat nevoia pronunțării acestei decizii a avut în vedere acțiunile având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției edificate de
proprietarul terenului însuși, cu scopul, declarat sau nu, de a intabula, ulterior, în cartea funciară această construcție. Raționamentul Înalte Curți a avut ca premisă prezumția de proprietate instituită de art. 579 alin. (1) C. civ. (având corespondent art. 492 din Codul civil din 1864) stabilind că pentruaputea valorifica pe cale judiciară dreptul de proprietate dobândit în condițiile prezumției instituite de art. 579 alin. (1) din Codul civil, nu este suficientă dovada faptului vecin și conex că o persoană a construit pe terenul propriu, cu materialele sale, ci este necesară inclusiv proba liceității lui și anume respectarea normelor imperative în domeniul autorizării construcțiilor (parag. 57 – 68).
Într-o opinie, s-a arătat că aceste construcții pot fi incluse în masa partajabilă nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, potrivit art. 1.143 C. civ.
Cu toate acestea, ele nu vor putea fi intabulate, cât timp nu respectă normele urbanistice, chestiune ce nu poate fi verificată în lipsa autorizației de construire, respectiv a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării. S-a propus, în acest sens, ca instanțele să procedeze la a dispune ieșirea din indiviziune, nu doar asupra terenului, ci și asupra construcției, însă cu mențiunea expresă că dreptul asupra construcției nu poate fi înscris în cartea funciară.
Într-o a doua opinie, s-a arătat că ele nu vor putea fi incluse în masa partajabilă. În susținerea acestei opinii, s-a arătat că deși dezlegarea problemei de drept a Înaltei Curți din Decizia nr. 13/2019 privește acțiunea în constatarea dreptului de proprietate, raționamentul expus în cadrul deciziei este pe deplin aplicabil și acțiunilor de partaj prin care se solicită ieșirea din indiviziune asupra construcțiilor fără autorizație de construire sau edificate cu nerespectarea ei ori în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării. Hotărârea pronunțată de o instanță de judecată asupra partajului judiciar are efect constitutiv de drepturi, cum expres prevede art. 995 alin. (1) C. proc. civ.
Or, dacă în raport de o hotărâre cu efect declarativ, precum cea în constatarea dreptului de proprietate, lipsa autorizației sau a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării constituie un impediment, cu atât mai mult aceasta va împiedica constituirea unui drept de proprietate asupra construcției prin partaj. Astfel, Înalta Curte a arătat că lipsa autorizației de construire sau nerespectarea ei constituie un impediment atât pentru înscrierea în cartea funciară a construcției, cât și pentru constatarea dreptului de proprietate pe cale judiciară deoarece titularul dreptului de proprietate asupra terenului, odată ce a obținut o hotărâre judecătorească definitivă declarativă a dreptului său de proprietate asupra construcției, poate solicita intabularea acestuia direct în temeiul hotărârii, conform art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 (paragraful 79).

Ca atare, instanța nu poate să constate ca fiind inclusă în masa partajabilă construcția aflată pe teren. O cerere expresă de a se constata ca imobilul-construcție să fie inclusă în masa partajabilă ar trebui respinsă ca neîntemeiată pentru argumentele arătate în paragrafele anterioare.

În opinia INM problema de drept aparține materiei civile, astfel că se propune să fie transmisă în vederea discutării în cadrul unei întâlniri a secţiilor competente în această materie.