Publicarea în Monitorul Oficial a Deciziei nr. 23 din 26 ianuarie 2026 a Înaltei Curți de Casație și Justiție aduce una dintre cele mai importante clarificări recente în materia executării silite imobiliare. Prin Decizia pronunțată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept și publicată în Monitorul Oficial nr. 183 din 10 martie 2026, ÎCCJ, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 850 alin. (1) și ale art. 863 alin. (1) din Codul de procedură civilă, stabilește că: debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare, până la data emiterii actului de adjudecare. În acest caz, executorul judecătoresc va refuza emiterea actului de adjudecare, chiar dacă adjudecatarul a depus prețul integral.

Litigiul din care a pornit sesizarea

Sesizarea a fost formulată de Tribunalul Arad – Secția I civilă, într-un dosar de apel născut dintr-o contestație la executare. În fapt, într-un dosar execuțional fusese întocmit procesul-verbal de licitație prin care o societate fusese declarată adjudecatară a unui imobil. Procesul-verbal a fost notat în cartea funciară, iar adjudecatarul a plătit diferența de preț. Ulterior, însă, înainte ca executorul să emită actul de adjudecare, debitoarea a achitat integral suma datorată. Executorul a refuzat emiterea actului de adjudecare și a constatat încetarea executării silite. Tocmai această succesiune de acte a generat întrebarea juridică centrală: care este, în sensul art. 863 alin. (1) CPC, momentul până la care debitorul mai poate opri executarea?

Din practica instanțelor rezultaseră deja două orientări. Unele instanțe considerau că „adjudecarea bunului imobil” are loc la momentul procesului-verbal de licitație, adică atunci când licitatorul este declarat adjudecatar. Alte instanțe considerau că adjudecarea relevantă juridic se produce numai odată cu emiterea actului de adjudecare, singurul act căruia legea îi recunoaște forță de titlu de proprietate. Înalta Curte a fost chemată să aleagă între aceste două interpretări.

Întrebarea reală: când se produce, juridic, adjudecarea?

În centrul deciziei stă interpretarea sintagmei „până la adjudecarea bunului imobil” din art. 863 alin. (1) CPC. Înalta Curte observă că legea folosește termenul „adjudecare” în contexte diferite: uneori în legătură cu licitația, alteori în legătură cu actul de adjudecare. De aici dificultatea. Curtea notează explicit că textul actual este susceptibil de mai multe sensuri și că problema este reală, veritabilă, aptă să genereze practică neunitară.

Dar, odată trecută etapa admisibilității, analiza pe fond este una fermă. Înalta Curte arată că cele două întrebări formulate de instanța de trimitere – una privind sensul sintagmei „până la adjudecarea bunului imobil”, cealaltă privind posibilitatea executorului de a înceta executarea între procesul-verbal și actul de adjudecare – alcătuiesc, în realitate, o singură problemă juridică: până la ce moment poate debitorul să stingă executarea prin plată integrală și care sunt consecințele pentru executor și adjudecatar.

Scopul executării silite este realizarea creanței, nu vânzarea bunului ca scop în sine

Înalta Curte pornește de la regulile generale ale executării silite. Curtea amintește că, potrivit Codului de procedură civilă, bunurile debitorului pot fi urmărite numai în măsura necesară pentru realizarea drepturilor creditorului, iar executarea silită are loc până la realizarea dreptului recunoscut prin titlul executoriu, a accesoriilor și a cheltuielilor de executare. Dacă aceste sume au fost plătite integral, executarea trebuie să înceteze.

Acesta este fundamentul întregii decizii. ICCJ spune, practic, că urmărirea imobiliară este doar un mijloc de satisfacere a creditorului. Ea nu poate continua automat și ireversibil după ce scopul ei a fost atins. Cu alte cuvinte, dacă datoria a fost stinsă integral înainte de momentul juridic al adjudecării, nu mai există temei pentru continuarea executării. Soluția nu este una de oportunitate, ci una care decurge din însăși finalitatea procedurii execuționale.

Interpretarea istorică a textului arată că legiuitorul nu a vrut să scurteze radical dreptul debitorului

Un segment important al motivării este cel de interpretare istorică. Înalta Curte reface evoluția normei și arată că, în forma inițială a noului Cod de procedură civilă, debitorul putea opri executarea chiar și ulterior emiterii actului de adjudecare, până la expirarea termenului în care acel act putea fi atacat. Cu alte cuvinte, vechea reglementare era chiar mai favorabilă debitorului decât cea actuală.

Curtea amintește și soluția din Codul de procedură civilă din 1865, care permitea desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare „în tot cursul executării silite asupra bunurilor imobile”, prin plata integrală a creanței și a cheltuielilor. Această privire istorică este folosită de Înalta Curte pentru a arăta că tradiția legislativă românească a fost, în această materie, una care acorda debitorului posibilitatea reală de a salva bunul până foarte târziu în procedură.

Pe acest fundal, ICCJ sugerează că modificările aduse prin Legea nr. 138/2014 nu pot fi citite ca o eliminare radicală a protecției debitorului, în lipsa unei exprimări legislative clare. Dimpotrivă, dacă textul actual este neclar, el trebuie interpretat în logica sistemului și a finalității executării, nu într-un sens care ar transforma licitația într-un punct de neretractare, chiar înainte ca proprietatea să fi fost transferată juridic.

Procesul-verbal de licitație nu este titlu de proprietate

Aici se află, probabil, nucleul cel mai puternic al considerentelor. Înalta Curte face o distincție strictă între procesul-verbal de licitație și actul de adjudecare. Procesul-verbal consemnează rezultatul licitației și se notează în cartea funciară. Însă această notare nu este echivalentă nici cu intabularea, nici cu înscrierea provizorie a unui drept real. Ea este doar notarea unui raport juridic în legătură cu imobilul.

Curtea explică, prin raportare la regimul înscrierilor de carte funciară, că doar actul de adjudecare este cel care poate funcționa ca titlu de proprietate și poate fundamenta înscrierea dreptului adjudecatarului. Legea este explicită: art. 854 lit. h) CPC prevede că actul de adjudecare este titlu de proprietate și că poate fi înscris în cartea funciară. O asemenea mențiune nu există pentru procesul-verbal de licitație. Tocmai de aceea, spune ICCJ, efectul translativ nu poate fi atașat procesului-verbal.

Acest raționament este decisiv. Dacă procesul-verbal nu transferă proprietatea, atunci adjudecatarul nu devine proprietar la momentul licitației. Înainte de emiterea actului de adjudecare, el are numai o vocație de a deveni proprietar, dependentă de plata prețului și de finalizarea procedurii. Înalta Curte formulează această idee fără echivoc: până la emiterea actului de adjudecare, adjudecatarul nu are decât vocația de a deveni proprietar.

Actul de adjudecare este momentul juridic al transferului

După ce separă clar cele două acte, instanța supremă stabilește concluzia logică: atunci când Codul vorbește despre „adjudecarea imobilului” sau „adjudecarea bunului imobil”, sensul relevant este data emiterii actului de adjudecare, nu data procesului-verbal de licitație. Înalta Curte spune expres că dispozițiile art. 857 alin. (1) și ale art. 863 alin. (1) CPC trebuie înțelese în acest sens.

Este o alegere interpretativă importantă și foarte bine motivată. Curtea nu se oprește la sensul lexical al cuvântului „adjudecare”, ci se uită la sistemul normativ și la efectele juridice reale produse de actele procedurii. Din această perspectivă, nu contează doar faptul că licitatorul a fost declarat câștigător, ci mai ales faptul că dreptul său nu devine opozabil și nu dobândește forță de proprietate decât prin actul de adjudecare. Până atunci, executarea nu este consumată în mod ireversibil.

Dacă datoria este stinsă înainte de actul de adjudecare, executorul trebuie să oprească procedura

Odată fixat momentul juridic al adjudecării, consecința devine inevitabilă. Dacă debitorul sau o persoană interesată consemnează integral creanța, accesoriile și cheltuielile înainte de emiterea actului de adjudecare, urmărirea silită asupra imobilului nu mai poate continua. Executorul nu mai are dreptul să emită actul de adjudecare. Dimpotrivă, este obligat să îl refuze.

Înalta Curte mai adaugă un detaliu important: după plata integrală a prețului de către adjudecatar, executorul este ținut să emită de îndată actul de adjudecare, fără întârzieri nejustificate. Dar această obligație operează numai dacă, până la acel moment, nu a intervenit cauza legală care stinge executarea, adică plata integrală a datoriei de către debitor. În acest caz, prioritate are încetarea executării, nu protejarea așteptării adjudecatarului.

Această parte a motivării este extrem de relevantă pentru practică. ICCJ trasează o obligație pozitivă a executorului: nu este vorba doar despre faptul că poate refuza emiterea actului de adjudecare, ci despre faptul că trebuie să o facă atunci când creanța a fost stinsă integral înainte de acel moment.

Ce spune Înalta Curte despre adjudecatar

Deși decizia este favorabilă debitorului, considerentele nu ignoră poziția adjudecatarului. Curtea recunoaște că acesta a participat la o procedură legală și poate chiar a plătit integral prețul. Totuși, ICCJ arată că, juridic, această plată nu este suficientă pentru a bloca efectul plății făcute de debitor înainte de actul de adjudecare. Motivul este simplu: dreptul adjudecatarului nu s-a consolidat încă în proprietate.

În această ipoteză, sumele de bani depuse de adjudecatar în contul prețului trebuie restituite de îndată. Așadar, decizia nu lasă adjudecatarul fără remediu patrimonial, dar îi refuză pretenția de a transforma câștigarea licitației într-un drept de proprietate deja născut. Proprietatea nu s-a transferat, iar executarea s-a stins. Atât.

De ce este importantă această decizie

Importanța deciziei stă în faptul că ea pune capăt unei confuzii frecvente între momentul procedural al licitației și momentul juridic al transferului proprietății. În practică, exista tentația de a considera că, odată semnat procesul-verbal de licitație, totul este practic închis, iar debitorul nu mai poate salva imobilul. Înalta Curte respinge ferm această viziune.

Decizia reface ordinea corectă a instituțiilor. În executarea silită imobiliară, licitația este etapa de selectare a adjudecatarului și de stabilire a prețului. Dar proprietatea nu trece atunci. Ea trece numai prin actul de adjudecare. Iar până la acel moment, dacă datoria este plătită integral, executarea își pierde rațiunea juridică.

În egală măsură, hotărârea are valoare practică imediată pentru executorii judecătorești. Ea le spune clar cum să procedeze atunci când plata integrală intervine între procesul-verbal și actul de adjudecare: nu emit actul, încetează executarea și restituie sumele adjudecatarului.

Dispozitivul deciziei

Soluția ICCJ este formulată clar în dispozitiv:

„Debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare, până la data emiterii actului de adjudecare. În acest caz, executorul judecătoresc va refuza emiterea actului de adjudecare, chiar dacă adjudecatarul a depus prețul integral.”

Hotărârea este obligatorie, potrivit art. 521 alin. (3) CPC.

„XI.2. Asupra fondului sesizării

101. Chestiunea de drept care este supusă dezlegării ÎnalteiCurți de Casație și Justiție privește interpretarea dispozițiilor art. 850, respectiv ale art. 863 alin. (1) din Codul de procedură civilă. Trebuie observat că cele două întrebări formulate de instanța de trimitere conturează o chestiune de drept unică, respectiv data până la care debitorul poate obține încetarea urmăririi silite prin plata datoriei, a accesoriilor și a cheltuielilor de executare, actele care urmează a fi îndeplinite de executorul judecătoresc în acest context reprezentând o consecință directă a modului de rezolvare a respectivei chestiuni de drept.
102. Potrivit art. 629 alin. (1) din Codul de procedură civilă,veniturile și bunurile urmăribile ale debitorului pot fi supuse executării silite numai în măsura necesară pentru realizarea drepturilor creditorilor. De asemenea, potrivit art. 622 alin. (3) din Codul de procedură civilă, executarea silită are loc în oricare dintre formele prevăzute de lege, simultan sau succesiv, până la realizarea dreptului recunoscut prin titlul executoriu, achitarea dobânzilor, penalităților sau a altor sume acordate potrivit legii prin titlu, precum și a cheltuielilor de executare.
103. În măsura în care creanțele arătate în textul de legemenționat au fost realizate, este firesc ca executarea silită să înceteze, nemaifiind efectuată ori continuată executarea silită, în oricare dintre modalitățile prevăzute de lege. Astfel, în condițiile art. 703 alin. (1) din Codul de procedură civilă, executarea silită încetează dacă s-a realizat integral obligația prevăzută în titlul executoriu, s-au achitat cheltuielile de executare, precum și alte sume datorate potrivit legii.
104. În materia urmăririi silite imobiliare, art. 863 alin. (1) dinCodul de procedură civilă prevede că, în tot cursul urmăririi silite și până la adjudecarea bunului imobil, debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare.
105. Chestiunea de drept care formează obiectul sesizăriiconstă în a determina cu exactitate care este momentul procesual la care se referă sintagma „până la adjudecarea bunului imobil”.
106. În scopul deslușirii sensului normei este util a menționacă, în forma inițială a Codului de procedură civilă (republicat în Monitorul Oficial al României, Partea. I, nr. 545 din 3 august 2012), astfel cum acesta a intrat în vigoare la 15 februarie 2013, art. 862 prevedea că, „în tot cursul urmăririi silite și până la expirarea termenului prevăzut la art. 854 alin. (1), debitorul ori altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare”. Potrivit art. 854 alin. (1), text la care se făcea trimitere, „în termen de o lună de la data înscrierii provizorii în cartea funciară, debitorul sau terțul dobânditor, creditorii urmăritori și orice altă persoană interesată, după mențiunile cărților funciare, vor putea ataca actul de adjudecare pe cale de contestație la executare. Instanța de executare poate suspenda eliberarea sau, după caz, distribuirea sumelor rezultate din urmărirea silită a imobilului adjudecat. În cazul în care cererea de suspendare este formulată de debitor sau terțul dobânditor, acesta este obligat la plata cauțiunii în condițiile art. 718 alin. (2)”.
107. Așadar, în forma inițială a Codului de procedură civilă,debitorul era în drept să obțină încetarea executării silite prin consemnarea întregii valori a creanței, cu accesoriile și cu cheltuielile de executare, chiar și ulterior emiterii actului de adjudecare, respectiv până la data împlinirii termenului de o lună de la data înscrierii provizorii a actului de adjudecare în cartea funciară, termen înăuntrul căruia se putea formula contestație la executare împotriva acestuia din urmă.
108. De altfel, întreaga reglementare a efectelor adjudecării(art. 856 și următoarele din același cod) se raporta la actul de adjudecare, respectiv la actul de adjudecare definitivat prin necontestare ori prin respingerea definitivă a contestației la executare.
109. Astfel, potrivit art. 855 din Codul de procedură civilă,„(1) Dacă nu s-a făcut contestație în termenul prevăzut la art. 854 alin. (1) sau dacă aceasta a fost respinsă prin hotărâre definitivă, executorul judecătoresc va hotărî din oficiu, prin încheiere definitivă, ca dreptul de proprietate al adjudecatarului să fie intabulat în cartea funciară, chiar în cazul în care adjudecatar este însuși terțul dobânditor care avea deja dreptul înscris în cartea funciară () (2) Totodată, la cererea adjudecatarului, acesta va fi pus în posesia imobilului adjudecat de către executor, cu excepția cazului în care a fost pus anterior în posesie, potrivit art. 853 alin. (2)”.
110. Rezultă prin urmare că, în forma inițială a Codului deprocedură civilă, efectele adjudecării, inclusiv transferul de proprietate, se produceau la data actului de adjudecare, iar nu la data licitației la care bunul a fost declarat adjudecat. După cum va rezulta din cele ce urmează, aceeași este soluția și potrivit reglementării în vigoare.
111. De altfel, anumite efecte ale actului de adjudecare seproduceau doar după definitivarea înscrierii provizorii, respectiv după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul actului de adjudecare definitivat prin necontestare ori, după caz, prin respingerea contestației la executare prin hotărâre definitivă. Este vorba atât despre nașterea prerogativei dispoziției asupra imobilului adjudecat [art. 856 alin. (2) din Codul de procedură civilă], cât și despre expirarea termenului-limită până la care debitorul ori altă persoană interesată putea obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare [art. 862 alin. (1) din Codul de procedură civilă].
112. Mai mult, din punctul de vedere al interpretării istorice,Codul de procedură civilă anterior era chiar mai permisiv; potrivit art. 523 din Codul de procedură civilă din 1865, „În tot cursul executării silite asupra bunurilor imobile, debitorul sau altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare”.
113. În urma modificărilor aduse prin Legea nr. 138/2014 (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 753 din 16 octombrie 2014), Codul de procedură civilă, în forma sa actuală (republicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 247 din 10 aprilie 2015, cu modificările și completările ulterioare), reglementează remediul contestației la executare (doar) împotriva procesului-verbal de licitație, fără a mai fi prevăzută distinct contestația împotriva actului de adjudecare. 114. Astfel, potrivit art. 849 din Codul de procedură civilă, cu denumirea marginală „Contestația împotriva procesului-verbal de licitație”:

„(1) Procesul-verbal de licitație care consemnează adjudecarea va fi notat în cartea funciară, la cererea de îndată a executorului, pe cheltuiala adjudecatarului.

• În termen de o lună de la data înscrierii adjudecării încartea funciară, debitorul sau terțul dobânditor, creditorii urmăritori și oricare altă persoană interesată potrivit mențiunilor din cartea funciară vor putea ataca procesul-verbal de licitație pe cale de contestație la executare.
• Contestația se notează în cartea funciară la cerereacontestatorului, iar în lipsă, la cererea instanței de executare.
• Instanța de executare poate suspenda eliberarea sau,după caz, distribuirea sumelor rezultate din urmărirea silită a imobilului adjudecat.
• Dacă instanța admite contestația, executorul judecătoresc va continua urmărirea de la actul desființat și va solicita din oficiu ca notarea prevăzută la alin. (1) să fie radiată.
• Sumele consemnate și neeliberate sau, după caz,nedistribuite se vor restitui de îndată adjudecatarului.”

115. Din formularea textelor rezultă că, în această etapă,procesul-verbal de licitație este doar notat în cartea funciară. În situația în care instanța de executare admite contestația îndreptată împotriva procesului-verbal de licitație, notarea va fi radiată, urmând a fi continuată urmărirea de la actul desființat.
116. Pentru argumentele expuse în cele ce urmează,procesul-verbal de licitație care constată adjudecarea nu are efect translativ al dreptului de proprietate, așa încât în baza lui nu se va realiza o intabulare sau înscriere provizorie a dreptului de proprietate al adjudecatarului, ci doar o notare a unui raport juridic în legătură cu imobilul cuprins în cartea funciară. Această chestiune prezintă relevanță pentru interpretarea textelor de lege incidente, întrucât până la data emiterii actului de adjudecare debitorul urmărit rămâne proprietarul imobilului, fiind în drept să oprească urmărirea prin consemnarea integrală a creanței, a accesoriilor și a cheltuielilor de executare.
117. Potrivit art. 881 alin. (1) din Codul civil, înscrierile suntde trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea. Art. 881 alin. (2) din Codul civil prevede că intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
118. Potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea înaplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, astfel cum acest text a fost modificat prin Legea nr. 60/2012 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (Legea nr. 71/2011),

„(1) Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți”.

119. Această normă tranzitorie amână doar intrarea învigoare a efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, respectiv al intabulării sau, după caz, al înscrierii provizorii, acestea fiind înscrierile care privesc drepturile tabulare, astfel cum rezultă din art. 881 alin. (2) teza I din Codul civil. Efectul acestor două tipuri de înscriere rămâne unul de opozabilitate până la data menționată de norma specială.
120. În schimb, dispozițiile art. 56 din Legea nr. 71/2011 nuinfluențează în niciun fel aplicabilitatea art. 881 din Codul civil, în ansamblul său, text care este pe deplin în vigoare încă de la 1 octombrie 2011 până în prezent, alături de celelalte norme juridice care configurează regimul juridic al notărilor.
121. De vreme ce art. 849 alin. (1) din Codul de procedurăcivilă face trimitere, în mod deliberat, la notarea în cartea funciară („Procesul-verbal de licitație care consemnează adjudecarea va fi notat în cartea funciară, la cererea de îndată a executorului, pe cheltuiala adjudecatarului”), iar art. 881 alin. (2) din Codul civil prevede expres că doar „intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare”, în vreme ce „notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară”, rezultă limpede că, în concepția legiuitorului, declararea ca adjudecatar a participantului câștigător la licitație nu are ca efect transferul proprietății, ci constituie doar o operațiune pregătitoare pentru acest transfer.
122. Prin urmare, atât timp cât procesul-verbal de licitațieeste supus notării în cartea funciară, iar nu intabulării sau înscrierii provizorii, înseamnă că acesta nu are ca efect transmiterea unui drept tabular, ci doar nașterea unui raport obligațional, terminologia folosită de legiuitor fiind precisă în această privință. În acest stadiu al procedurii nu poate fi așadar vorba despre un negotium iuris translativ de proprietate.
123. Dispozițiile art. 887 alin. (1) din Codul civil, potrivitcărora „drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege”, nu trebuie interpretate în sensul în care procesul-verbal de licitație care consemnează adjudecarea ar avea caracter translativ de proprietate, ci în sensul în care dreptul de proprietate revine adjudecatarului de la momentul eliberării actului de adjudecare, chiar dacă acesta nu a fost încă intabulat. Cu alte cuvinte, prin efectul eliberării actului de adjudecare, adjudecatarul devine proprietar, chiar fără înscriere, pentru a putea dispune de dreptul astfel dobândit, fiind însă ținut să își intabuleze dreptul, astfel cum dispune art. 887 alin. (3) din Codul civil.
124. Ca urmare a notării procesului-verbal de licitație careconsemnează adjudecarea, în cartea funciară rămâne înscris ca proprietar debitorul, procesul-verbal fiind notat în partea a doua a cărții funciare doar pentru opozabilitate și pentru a declanșa termenul de o lună înăuntrul căruia poate fi formulată contestația la executare, potrivit art. 849 alin. (2) din Codul de procedură civilă.
125. Totodată, adjudecatarul imobilului este ținut să depunăprețul la dispoziția executorului judecătoresc, în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, ținându-se seama, dacă este cazul, de garanția depusă în contul prețului [art. 850 alin. (1) din Codul de procedură civilă]. În caz contrar, imobilul se va scoate din nou în vânzare în contul acestuia, la prețul de începere a licitației la care bunul a fost adjudecat, el fiind obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitație și eventuala diferență de preț. Adjudecatarul va putea să achite la termenul de licitație prețul oferit inițial, caz în care va fi obligat numai la plata cheltuielilor cauzate de noua licitație. Dacă la noul termen de licitație imobilul nu a fost vândut, fostul adjudecatar este obligat să plătească toate cheltuielile prilejuite de urmărirea imobilului [art. 851 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă].
126. Potrivit art. 851 alin. (1) din Codul de procedură civilă,vânzarea se va relua la simpla expirare a termenului de 30 de zile prevăzut de art. 850 alin. (1) din Codul de procedură civilă, nefiind necesară în prealabil desființarea procesului-verbal de licitație, întrucât acesta nu are caracter translativ de proprietate. Așadar, până la momentul întocmirii actului de adjudecare, subsecvent achitării prețului sau, după caz, a avansului, imobilul rămâne în patrimoniul debitorului, expirarea termenului pentru achitarea prețului permițând reluarea vânzării, fără alte formalități.
127. În cazul în care s-ar fi produs deja transferul dreptului deproprietate prin efectul procesului-verbal de licitație, a doua vânzare ar trebui să opereze ca o valorificare silită a bunului din patrimoniul adjudecatarului, pe un temei distinct, nu ca o simplă continuare a aceleiași urmăriri începute împotriva debitorului inițial. Codul de procedură civilă nu reglementează însă o asemenea ipoteză și nici formalitățile inerente unei asemenea construcții juridice.
128. Această interpretare este compatibilă și cu echilibrulintereselor pe care îl urmărește procedura urmăririi silite imobiliare: adjudecatarul are o vocație la dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat, dar ea este condiționată de plata prețului și de menținerea temeiului executării până la emiterea actului de adjudecare. Scoaterea din nou la vânzare în contul adjudecatarului inițial înseamnă a-i imputa diferențele și costurile generate de propria neexecutare, iar nu că, la data încheierii procesului-verbal de licitație, acesta ar fi dobândit deja dreptul de proprietate asupra imobilului.
129. Rezultă, prin urmare, că definitivarea adjudecării șitransferul dreptului de proprietate către adjudecatar sunt condiționate, pe de o parte, de neadmiterea unei contestații la executare împotriva procesului-verbal de licitație, iar, pe de altă parte, de plata integrală a prețului de către adjudecatar și de emiterea actului de adjudecare.
130. Contestația la executare îndreptată împotrivaprocesului-verbal de licitație nu are caracter suspensiv ope legis, instanța de executare fiind în drept să dispună suspendarea executării silite, potrivit dreptului comun, respectiv suspendarea eliberării sau, după caz, a distribuirii sumelor rezultate din urmărirea silită a imobilului adjudecat. În cazul în care nu s-a dispus suspendarea executării silite și s-a emis actul de adjudecare, admiterea contestației la executare împotriva procesului-verbal de licitație va determina și anularea actului de adjudecare, în condițiile dreptului comun al nulității actelor de procedură [art. 179 alin. (3) din Codul de procedură civilă].
131. Actul de adjudecare nu poate fi însă emis decât după plataintegrală a prețului de către adjudecatar ori, după caz, a avansului, în cazul în care s-a convenit plata prețului în rate [art. 854 alin. (1) cu referire la art. 853 din Codul de procedură civilă].
132. Doar prin efectul emiterii actului de adjudecare are loctransferul proprietății imobilului urmărit către adjudecatar, cu celelalte consecințe prevăzute de lege, cum ar fi prerogativa culegerii fructelor, suportarea sarcinilor imobilului și caracterul de titlu executoriu al actului de adjudecare [art. 854 lit. h)-j), art. 857 alin. (1) din Codul de procedură civilă], cu consecința definitivării adjudecării.
133. De asemenea, doar actul de adjudecare, nu și procesulverbal de licitație, cuprinde mențiuni referitoare la exercitarea de către adjudecatar a atributelor dreptului de proprietate. Astfel, art. 854 lit. h) din Codul de procedură civilă prevede că actul de adjudecare este titlu de proprietate pentru adjudecatar, în baza căruia se poate face înscrierea în cartea funciară, neexistând o astfel de mențiune în cuprinsul procesului-verbal de licitație.
134. Până la momentul emiterii actului de adjudecare,adjudecatarul nu are decât o vocație de a deveni proprietar, condiționat de achitarea prețului sau a avansului, după caz. Spre deosebire de regulile care guvernează vânzarea consensuală, în cazul căreia transferul dreptului de proprietate operează, ca regulă, chiar dacă prețul nu s-a plătit (art. 1.674 din Codul civil), în cazul vânzării silite nu este suficient ca adjudecatarul să câștige licitația, ci trebuie să plătească prețul ori, după caz, cel puțin avansul; plata prețului în rate este admisă doar cu acordul creditorului și al debitorului și doar pentru partea din preț care depășește creanța pusă în executare (art. 853 din Codul de procedură civilă). Cu alte cuvinte, doar în mod excepțional, și anume în condițiile art. 853 din Codul de procedură civilă, se admite ca adjudecatarul să devină proprietar, prin emiterea actului de adjudecare, înainte de plata integrală a prețului.
135. Ca urmare, atunci când se referă la „adjudecareaimobilului”, respectiv la „adjudecarea bunului imobil”, dispozițiile art. 857 alin. (1) și ale art. 863 alin. (1) din Codul de procedură civilă au în vedere data emiterii actului de adjudecare, iar nu data procesului-verbal al licitației în cadrul căreia imobilul a fost declarat adjudecat.
136. Trebuie așadar reținut că noțiunea de „adjudecare” lacare se referă secțiunile a 5-a (Efectele adjudecării) și a 6-a (Dispoziții speciale) din capitolul al II-lea (Urmărirea imobiliară, capitol situat la rândul său în titlul al II-lea — Urmărirea silită asupra bunurilor debitorului — din cartea a V-a — Despre executarea silită — a Codului de procedură civilă) se referă la efectele actului de adjudecare, în vreme ce aceeași noțiune, uzitată în cuprinsul secțiunii a 4-a (Vânzarea la licitație publică), are un caracter funcțional, referindu-se la prima etapă a adjudecării, respectiv câștigarea licitației publice de către ofertantul înscris la licitație, potrivit legii. Este limpede că această lipsă de acuratețe terminologică este improprie, fiind contrară dispozițiilor art. 37 alin. (1) din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare, potrivit cărora „în limbajul normativ aceleași noțiuni se exprimă numai prin aceiași termeni”.
137. Tocmai această pluralitate de semnificații ale noțiunii de„adjudecare” determină dificultatea chestiunii de drept și necesitatea prezentei dezlegări, având în vedere că, potrivit art. 5 alin. (2) din Codul de procedură civilă, niciun judecător nu poate refuza să judece pe motiv că legea nu prevede, este neclară sau incompletă.
138. Trebuie observat că modificările aduse Codului deprocedură civilă prin Legea nr. 138/2014 relevă intenția legiuitorului de a reglementa atacarea separată a procesuluiverbal de licitație, iar nu a actului de adjudecare, precum reglementarea inițială. Această schimbare de concepție cu privire la atacabilitatea actelor de executare întocmite în cursul urmăririi silite imobiliare nu implică însă și o schimbare de concepție, respectiv de reglementare cu privire la efectele actului de adjudecare, care rămân aceleași, astfel cum s-a arătat (spre exemplu, transferul proprietății are loc cu ocazia emiterii actului de adjudecare).
139. Totodată, mai important în contextul de față, nu rezultădin nicio dispoziție legală că legiuitorul ar fi intenționat să schimbe, în sensul unei limitări drastice, momentul până la care debitorul poate obține desființarea măsurilor de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare, în sensul că acest moment-limită ar fi reprezentat de întocmirea procesului-verbal de licitație la care se referă art. 847 din Codul de procedură civilă. O atare schimbare semnificativă a soluțiilor legislative anterioare nu poate fi presupusă, întrucât ea nu rezultă dintr-o formulare neechivocă a legii.
140. După cum s-a arătat deja, anterior modificărilor aduseprin Legea nr. 138/2014, art. 862 alin. (1) din Codul de procedură civilă prevedea expres că încetarea executării silite prin consemnarea datoriei și a accesoriilor putea fi obținută până la data împlinirii termenului de o lună de la data înscrierii provizorii a actului de adjudecare în cartea funciară, așadar chiar până la un moment ulterior emiterii actului de adjudecare.
141. Din cuprinsul expunerii de motive a Legii nr. 138/2014 rezultă intenția legiuitorului de a nu mai permite atacarea separată a actului de adjudecare, care avea drept consecință amânarea intabulării până la data soluționării definitive a contestației îndreptate împotriva actului de adjudecare, termenul de soluționare a acestei contestații fiind estimat ca putând fi chiar de 2 ani, în reglementarea inițială a Codului de procedură civilă.
142. Deplasând obiectul contestării către procesul-verbal delicitație în care s-a declarat adjudecarea, scopul legiuitorului a fost ca după emiterea actului de adjudecare — care este actul ce are caracter translativ de proprietate — să fie posibile de îndată intabularea și exercitarea atributelor conferite de dreptul de proprietate astfel dobândit. Nu există niciun reper al intenției legislative de a limita în timp dreptul debitorului de a consemna debitul integral, accesoriile și cheltuielile de executare înaintea emiterii actului de adjudecare, aceasta fiind chestiunea în discuție în cauza de față.
143. De vreme ce legiuitorul a suprimat posibilitatea atacăriiseparate a actului de adjudecare, a fost necesară modificarea dispozițiilor art. 862 din Codul de procedură civilă (în prezent, art. 863, în urma republicării din anul 2015). Acest text de lege nu se mai referă la împlinirea termenului înăuntrul căruia actul de adjudecare putea fi contestat, ci la data adjudecării bunului imobil. Or, după cum rezultă din cele expuse anterior, această sintagmă are în vedere data emiterii actului de adjudecare, ca act prin care adjudecarea își produce efectele juridice, inclusiv pe cel al transferului dreptului de proprietate al imobilului urmărit către adjudecatar.
144. Din momentul emiterii actului de adjudecare,adjudecatarul nu mai este doar titularul unui interes legitim de a dobândi proprietatea asupra imobilului urmărit, ci devine, dacă sunt respectate condițiile legii, chiar titularul dreptului de proprietate, dreptul său fiind protejat de prevederile art. 44 din Constituție, respectiv de art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, neputând fi evins de bunul adjudecat decât în cazurile și condițiile prevăzute de lege.
145. În intervalul de timp situat între data licitației publice lacare ofertantul câștigător a fost declarat adjudecatar și data finalizării adjudecării prin emiterea actului de adjudecare, debitorul urmărit este încă titularul dreptului de proprietate privată asupra imobilului asupra căruia se efectuează urmărirea și este în drept să pună capăt executării silite prin plata integrală a datoriei, a accesoriilor și a cheltuielilor de executare, păstrând astfel proprietatea imobilului urmărit.
146. Trebuie observat că, în Cauza Mindek contra Croației, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reținut încălcarea prevederilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, ca urmare a neluării în considerare a plății datoriei, efectuate de debitorul urmărit după adjudecarea la licitație, dar înainte de emiterea actului de adjudecare. Dincolo de circumstanțele particulare care au ocazionat respectiva hotărâre, relevant în contextul de față este principiul potrivit căruia vânzarea la licitație publică a unui imobil aparținând debitorului constituie o ingerință în dreptul acestuia de proprietate, care trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale; finalizarea adjudecării imobilului și pierderea proprietății acestuia de către debitor pot constitui o sarcină excesivă, de natură a încălca cerința proporționalității dintre ingerința în dreptul de proprietate și scopul legitim urmărit, în condițiile în care debitorul stinge datoria chiar și după licitația publică, dar înainte de transferul proprietății.
147. De asemenea, în Cauza Rousk contra Suediei, aceeași încălcare a fost reținută și în contextul adjudecării de către un terț adjudecatar (iar nu de creditor în contul creanței), în condițiile în care vânzarea la licitație a imobilului urmărit a avut loc aproximativ în aceeași perioadă în care debitorului i s-a încuviințat o amânare a plății obligațiilor fiscale; Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că autoritățile (fiscale, respectiv instanțele implicate) ar fi fost obligate să anuleze vânzarea chiar și după ce aceasta a avut loc, pentru a da posibilitatea debitorului să plătească datoria (redusă) rămasă. Or, și în această cauză și în contextul în care exista un terț adjudecatar căruia nu i s-a imputat nimic, Curtea a apreciat că este necesar a se permite debitorului să oprească chiar și in extremis urmărirea silită prin plata integrală a debitului, pentru a-și păstra bunul.
148. Potrivit art. 20 alin. (1) din Constituție, dispozițiileconstituționale privind drepturile și libertățile cetățenilor vor fi interpretate și aplicate în concordanță cu Declarația Universală a Drepturilor Omului, cu pactele și cu celelalte tratate la care România este parte. De aici rezultă că, în îndeplinirea misiunii sale constituționale de a asigura interpretarea și aplicarea unitară a legii pe teritoriul național, Înalta Curte de Casație și Justiție trebuie să asigure o interpretare a legii care să fie conformă cu exigențele constituționale și convenționale relevante.
149. Prin plata integrală a datoriei, a accesoriilor și acheltuielilor de executare până la data emiterii actului de adjudecare, scopul executării silite este atins, drepturile creditorului fiind realizate integral. Într-o atare situație, chiar dacă executarea tardivă a obligațiilor îi este imputabilă debitorului, acesta este deja sancționat prin exigența suportării accesoriilor, precum și a cheltuielilor de executare silită, fiind excesiv ca, în considerarea culpei sale, să fie privat și de dreptul de proprietate asupra imobilului urmărit, cu singurul argument că licitația publică a avut deja loc. Punerea în balanță a intereselor legitime aflate în conflict reclamă protejarea securității juridice statice, în măsura în care actul de adjudecare nu a fost încă emis, iar dreptul de proprietate asupra bunului urmărit se află încă în patrimoniul debitorului.
150. Scopul și rațiunea primordială a executării silite constauîn realizarea integrală a dispozițiilor cuprinse în titlul executoriu, a accesoriilor și a cheltuielilor de executare [art. 622 alin. (3) din Codul de procedură civilă]. Acest deziderat fundamental este realizat pe deplin prin consemnarea de către debitor a debitului urmărit, a tuturor accesoriilor și a cheltuielilor de executare. În acest mod, drepturile creditorului sunt realizate integral, acesta nemaiavând niciun interes pentru a stărui în urmărire, prin finalizarea adjudecării de către terț.
151. Plătind întreaga datorie, accesoriile și cheltuielile deexecutare, debitorul este liberat integral și nu se mai expune unei noi executări silite pentru diferența rămasă, eventual, în urma consumării urmăririi silite imobiliare. În același timp, debitorul păstrează dreptul de proprietate asupra imobilului. Așadar, cei doi principali actori ai executării silite își văd realizate integral drepturile și interesele, fiind totodată stinse obligațiile supuse executării, iar executorul judecătoresc încasează integral cheltuielile de executare.
152. Prin permisiunea ca, pentru intervalul scurt dintrelicitație și plata integrală a prețului și emiterea actului de adjudecare, debitorul să oprească urmărirea, este sacrificat într-o anumită măsură interesul adjudecatarului de a dobândi proprietatea asupra bunului imobil. Acest sacrificiu este limitat — adjudecatarul păstrează prețul, fiindu-i restituit avansul plătit. Interesele sale care tind la dobândirea, eventual în condiții avantajoase, a unui imobil, deși nu sunt de neluat în seamă, trebuie să cedeze în favoarea drepturilor creditorului (care își va realiza integral creanța prin plata primită de la debitor, în vreme ce, prin ipoteză, este incert că prețul plătit de adjudecatar va realiza această îndestulare integrală, creanța putând fi mai mare decât prețul licitat) și a dreptului debitorului de a opri urmărirea prin consemnarea integrală a datoriei, păstrând astfel dreptul de proprietate asupra imobilului urmărit.
153. Trebuie subliniat că după plata integrală a prețului decătre adjudecatar ori, după caz, a avansului, în condițiile arătate la art. 853 din Codul de procedură civilă, executorul judecătoresc este ținut să emită de îndată actul de adjudecare, fără întârzieri nejustificate. În caz contrar, este posibilă angajarea răspunderii acestuia, în condițiile prevăzute în dreptul comun.
154. Ca urmare, trebuie reținut că sintagma „până laadjudecarea bunului imobil” din cuprinsul art. 863 alin. (1) din Codul de procedură civilă se interpretează în sensul că debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare, până la data emiterii actului de adjudecare.
155. În acest caz, urmărirea silită asupra imobilului respectivnu va continua, executorul judecătoresc fiind obligat să refuze emiterea actului de adjudecare, chiar dacă adjudecatarul a depus prețul integral. Desigur că, într-o atare situație, sumele de bani depuse de adjudecatar în contul prețului vor fi restituite acestuia de îndată.”