Nu mai cumperi „din broșură”: statul vine cu reguli dure pe piața imobiliară

Piața imobiliară din România se află în pragul unei schimbări majore, menită să aducă mai multă claritate într-un domeniu în care, prea des, promisiunile din broșuri nu au coincis cu realitatea de la predarea cheilor. Guvernul pregătește o reglementare care îi va obliga pe dezvoltatori să pună pe masă, în scris, toate detaliile esențiale despre locuințele pe care le vând — înainte ca un cumpărător să semneze orice document, fie el o simplă rezervare sau contractul final.

Inițiativa este elaborată de Ministerul Economiei împreună cu Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) și se află în prezent în dezbatere publică. Scopul declarat: stoparea situațiilor în care românii cumpără „din prezentare” și descoperă ulterior că apartamentul primit diferă semnificativ de cel promis.

Decizii pe baza documentelor, nu a promisiunilor

În ultimii ani, autoritățile au constatat o creștere a reclamațiilor privind neconcordanțele dintre ofertele de vânzare și locuințele efectiv livrate. Cele mai frecvente probleme au apărut la finisaje, dotări și calitatea materialelor folosite.

Ministrul Economiei, Irineu Darău, spune că noua măsură vizează exact acest dezechilibru dintre dezvoltator și cumpărător.

„Indiferent de mărimea avansului, contractul trebuie să fie corect și complet. Oamenii trebuie să știe exact ce cumpără, pe baza unor documente reale, nu a unor formulări generale”, a subliniat acesta.

În prezent, dezvoltatorii nu sunt obligați să ofere o fișă tehnică standardizată. De cele mai multe ori, informațiile ajung la clienți prin pliante de marketing sau discuții verbale — elemente greu de probat ulterior, în cazul unui conflict.

„Buletinul tehnic” al apartamentului devine obligatoriu

Nucleul noii reglementări este introducerea unei „fișe de informare a consumatorului”, care va deveni parte integrantă din contract și va fi semnată de ambele părți. Practic, fiecare locuință va avea un fel de buletin tehnic clar și detaliat.

Documentul va include:

lista exactă a finisajelor și dotărilor standard

opțiunile suplimentare disponibile contra cost

specificații privind materialele utilizate la structura de rezistență și la instalații

denumirea furnizorilor și producătorilor

trimiteri la documentația tehnică ce a stat la baza autorizației de construire

Nu vor mai fi suficiente expresii precum „finisaje premium” sau „materiale de calitate”. În locul lor, vor apărea detalii concrete: tipul pardoselii, modelul faianței, caracteristicile tâmplăriei, obiectele sanitare, corpurile de iluminat, sistemele de încălzire și răcire, ventilația, dar și numărul și tipul prizelor și întrerupătoarelor.

Fișa va trebui prezentată și acceptată de cumpărător înainte de semnarea oricărui document. În caz contrar, dezvoltatorii riscă amenzi între 10.000 și 50.000 de lei, iar ANPC va supraveghea respectarea noilor reguli.

Reacția dezvoltatorilor: „Ține de bun-simț”

Deși legea nu a intrat încă în vigoare, unii dezvoltatori spun că o astfel de practică ar trebui să fie deja normă.

Alexandru Stănescu, dezvoltator imobiliar din Brașov, afirmă că firma sa a lucrat mereu cu fișe tehnice detaliate, anexate promisiunilor de vânzare-cumpărare.

„Noi am avut întotdeauna fișa tehnică. E o schimbare bună și nu e în dezavantajul nimănui. Ține de transparență și de bun-simț. Într-adevăr, într-o piață oscilantă, unde prețurile materialelor cresc, probabil unii dezvoltatori mai făceau ajustări la calitate. Nu ar trebui să iasă nimeni în pierdere în urma acestei schimbări”, a declarat acesta.

Afirmația scoate la iveală o problemă reală a pieței: în lipsa unor specificații clare în contract, modificările făcute pe parcursul construcției au fost, uneori, suportate indirect de cumpărători.

Ce câștigă cumpărătorii

Autoritățile susțin că impactul financiar asupra dezvoltatorilor va fi redus, deoarece informațiile cerute există deja în documentațiile tehnice. Costurile suplimentare țin doar de organizarea și prezentarea lor într-un format standard.

Pentru cumpărători, însă, avantajele sunt consistente:

pot compara mai ușor ofertele diferiților dezvoltatori

știu clar ce este inclus în preț și ce presupune costuri suplimentare

au o bază contractuală solidă în cazul unor neconcordanțe

scade riscul de surprize neplăcute la predarea locuinței

„Îndemnul meu pentru oameni este să citească foarte atent la ce se angajează pentru 20–30 de ani. Noi ne asigurăm că acest contract va conține și fișa tehnică privind specificațiile”, a mai spus ministrul Economiei.

Un pas spre maturizarea pieței imobiliare

Dacă va fi adoptată în forma actuală, măsura ar putea schimba fundamental modul în care se vând locuințele noi în România. Accentul se mută de la promisiuni de marketing la responsabilitate contractuală și transparență tehnică.

Pentru dezvoltatorii care au lucrat corect, regula nu aduce decât o formalizare a unor practici deja existente. Pentru ceilalți, însă, spațiul pentru ambiguități se îngustează considerabil.

Într-o piață în care o locuință înseamnă, pentru mulți români, credit pe zeci de ani și economiile de-o viață, diferența dintre „așa ni s-a spus” și „așa scrie în contract” devine esențială.